正在相亲的杭州人，还剩多少没买房？连他们都快没房票了！
PART 1
当婚姻和房子牵扯在一起，常常意味着好戏开场。
《蜗居》里海藻式的傍大款、《裸婚时代》里无房无车的小幸福，都是婚姻或爱情在房子面前的写照。
更血淋淋的例子，当属《欢乐颂》里的樊胜美。她满心以为，自己的名字会写进男友的房本，结果却遭晴天霹雳。
传统观念上，买房是男方的事，女性只要安安静静地做个“招商银行”就好。但随着房子的投资属性被放大、女性经济实力的提升，不做樊胜美、靠自己买房的女性也越来越多。
最近，地产公众号“柳叶刀看房产”对其相亲平台进行了数据分析。结果显示，尽管未婚男性有房者达到80%，女性在婚前置业的比例也不低，接近45%。
这是针对近300位“单身贵族”所做的统计，尽管数据算不上权威，但身边单身女性买房者增多，确是大家实实在在的体会。
在楼市里，女性的半边天逐渐撑起。但这其中，又有几分无奈？
PART 2
“男人可以不要，房子一定得摇！”
上月底，在中铁建西湖国际城摇号前一晚，小薇在姐妹群里又立下flag。
小薇这次的“对手”足有1.7万人，中签率1.5%，结果可想而知。
梦想一次次破灭，小薇感觉在杭州“上车”的机会越来越小。但在没有找到另一半之前，小薇坚持要先把房子搞定：不能把买房寄托在男人身上。
在她看来，房子也是一种保障，“男人靠不住”，哪怕将来结婚离婚，至少还有自己的房子傍身，总不至于太窘迫。
“反正我年轻貌美，如花似玉，只是男人们都瞎了眼。算了，还是有个房子踏实。”
话虽如此，但28岁、单身又无房，小薇不免心里发慌。尤其是春节过后，杭州楼市的突然转暖，让小薇的焦虑感更甚。
小薇时常跟朋友抱怨：80后们大都能赶上楼市的红利，像我这种最老的90后，一毕业，房子已经是天价了，跟谁说理去。
这些年，小薇好不容易有了点积蓄。加上父母的赞助，她勉强够得上在杭州买房的首付，总价也只能控制在250万以内。
其实，小薇的收入不算低。税前18k，税后13k，去掉房租和日常开销，每月有7千可用于还房贷。
以250万元的房子来算，首付三成，剩下175万元做贷款。如果公积金贷满50万元，其余125万元每月贷款刚好是7000元左右。
但主城区内，低于250万的房子正在迅速消失。
可想而知，西湖国际城对于小薇意味着什么，那几乎是留在主城区最后的救命稻草。
只是，看到这颗稻草的人太多。在1.7万组登记客户中，无房家庭就有5042组。
原本，杭州楼市从去年下半年开始，已经由热转冷。小薇以为，她有机会可以慢慢挑房子，甚至可能捡个大便宜。
但从沁园备案价上涨开始，一波接着一波的回暖信号，让小薇们坐不住了。从西湖国际城到华夏四季，一周就造就了两个“万人摇”。
明知道希望渺茫，甚至这两个项目也都传出质量问题，但小薇不愿放弃，总要试试。
从去年开始，“不抛弃不放弃”的小薇，就把海德公园、武林郡、和光尘樾这样的网红盘摇了个遍，却一次也没被幸运女神眷顾。
预算有限，想要不靠男人买到房子，她也只能和大多数人一起去抢。
PART 3
在杭州楼市里，小薇是一个拼命想要“上车”的单身女性。在相亲市场里，她也是一个急着摆脱单身的女性。
两种身份的叠加，让“柳叶刀看地产”创始人胡博士偶然发现了“商机”。
去年2月18日，为了给两位护士同事寻觅佳偶，胡博士在自己的买房投资俱乐部发出交友英雄帖，没想到经历了各种催婚的单身贵族和热心人士们的反应非常热烈。
一年多来，交友群的规模已经接近300人。其中六位嘉宾成功牵手，地产版的“非诚勿扰”初具规模。
最近，胡博士梳理分析了252位相亲嘉宾的数据，发现了一些有趣的数据，刚好可以映射在小薇身上。
数据显示，这些嘉宾中，男性87人、女性165人。其中，男性有70人婚前有房，占比80.5%；女性中，有74人婚前有房，占比44.8%。
这意味着，许多单身女性已经度过了小薇现在的阶段，静待佳偶了。
▲ 男女嘉宾有房者的人数
从收入上看，252人中，除去未告知年收入情况的47人（18.7%），年薪<10万者5人（2.0%），年薪在10-30万者133人（52.8%），年薪30-50万者48人（19%），年薪>50万者19人（7.5%）。
▲ 男女嘉宾的收入情况
显然，像小薇一样，年收入在10-30万的人群，占据了单身者的大头。
在这部分人群中，78.9%的男性已经有房，女性则为48.42%。
▲ 男嘉宾的收入与房产情况
▲ 女嘉宾的收入与房产情况
他们手握杭州“房票”，也是彻彻底底的刚需，能承受的房子价格在200万至350万之间。
通过对数据的进一步分析还发现，在26岁-30岁这一适婚年龄段，男性年收入在10-30万的比例为54.55%、30-50万的比例为22.73%；女性的这两个数据分别为61.73%和1.23%。
▲ 26-30岁的男女嘉宾收入情况
换句话说，单从这252名地产公众号单身粉丝中看，26岁-30岁、年收入在10-30万之间的，这一“刚需中的刚需”，男性的有房率已经接近饱和，达到8成；女性也不再一味依靠男性买房，有房比例近半。
PART 4
这是否意味着“结婚就该男人买房”的传统观念被打破？
去年，有媒体报道称，在上海的刚需购房群体中，女性占比迅猛上升：2015年，女性占比24.6%；2016年，升到30.1%；2017年，已经发展到33.2%。
大趋势上，似乎果然如此。
单身女性买房比例的上升，意味着她们对房产市场的关注度势必提高。这也解释了一个有意思的现象：地产公众号办相亲，为什么成功率还挺高。
在这个近300人的交友群里，一年内，已经有六位嘉宾成功牵手，最快的一对已经领证，并怀上了宝宝。
毕竟，这不是追求电视效果的《非诚勿扰》，大家都是奔着结婚去的。
不再依赖男性买房的女性多了起来。
事实上，根据新婚姻法，想像樊胜美一样，靠嫁人嫁到一套房，已经不再现实。
新婚姻法规定，无论婚后谁还房贷，房子是谁付的首付，离婚后房子就归谁。房本上如果没有女性的名字，男方只需将婚后共同还贷部分及其相应的增值部分，对女性进行补偿即可。
正因如此，小薇们也更坚定了要先置业再结婚。
但，一边是杭州主城区的房价对刚需越来越不友好，另一方面，是岁月不饶人。
听说有这么一个相亲群，小薇也心动了：房子再摇不到，那就先要个男人，但要约法三章，即使到了谈婚论嫁，也要自己先买房。
“我可不能浪费了自己的这张房票。”小薇想着，这不光是为了让自己踏实，万一未来老公已经有了两套房，她的这张房票可就作废了。
PART 5
单身女性置业只是这次婚恋调查的一个侧面。在这次调查中，胡博士还有一些其他发现。
▲ 男女嘉宾的籍贯分布
例如，在这些嘉宾的籍贯分布中：杭州本地人59人（23.4%），非杭州浙江人87人（34.5%），外省人83人（32.9%）。这显示杭州对省内及外省人的吸引力很高。
▲ 男女嘉宾的学历分布
学历分布中：本科以下11人（4.4%），本科为154人（61.1%），硕士及以上者57人（22.6%），海外留学归国人员8人（3.2%）。
这从侧面反映了杭州年轻劳动者的教育素养非常强大，而这正是未来城市的核心竞争力。
▲ 男女嘉宾的职业分布
在这些嘉宾的职业分布中，以IT、企业、金融、电商和医疗卫生为主，地产从业者没有进入前五。这也映衬了杭州IT之都，金融创新之城，和服务业之都的定位。
PART 6
借由这次调查，胡博士也对杭州楼市有了更多思考。
首先，房地产市场与婚恋市场的供求关系，正在发生类似的深刻转换。
依赖“土地是稀缺的、房子是供不应求的”这种旧观念，开发商们过去只要放心买土地，盖出来的房子就能躺着卖个高价。
可目前的杭州市场，在严厉限购限贷执行多年后，需求端已被压抑许久，而天量拆迁与建设之后，供需矛盾也已不再尖锐，对于开发商来说，如何让自己盖出来的房子更有竞争力，才能在愈演愈烈的抢客大战中占得先机。
婚恋市场也有类似的供求关系。男女嘉宾的比例高达1:2，而且各年龄段都是女多于男，他认为，这也倒逼了女性嘉宾不断在各个层面提升自我，成为高学历、高收入、高身价的“三高”女神。
其次，对于高溢价的追求，使得供需的分层结构出现了错配。
胡博士认为，如果把男嘉宾的身价作为购买力作一个类比，女嘉宾总是希望尽可能嫁给最优质的男嘉宾，以博得溢价。
“这就好比各大开发商都卯足了劲堆叠各种精装修、恒温泳池、户型创新等，只求让自己的产品能兑现溢价。”
由此，供需关系的错配进一步发生。
由于限购限贷的存在，在刚需和改善这两个市场中，既有资格（房票，或单身）、又有购买力（资金和身价）的客户始终稀缺，他们的选择面却相当充裕，供应方需要去拼刺刀争抢；而有资格却没有购买力的客户（未婚穷小子们），则眼巴巴地看着原本属于自己的供应，被抽离，剥夺。
可恰恰是最受所有客户欢迎和追捧的产品（200万，小三房毛坯，无论投资客还是刚需都追捧），做的人越来越少，也就加剧了这一层面的激烈竞争。同理，20多岁涉世未深、物质要求不高的女孩，也是20岁穷小子和40岁多金大叔都愿意争抢的目标。
所以，大家都知道，西湖国际城、华夏四季是买一套少一套，不管是自住还是投资，都愿意跑去试一试，结果导致万人摇号，中签率奇低。
而作为供应方，在筹备踏入战场之前，就要对自己做出准确的市场定位：是增加自身产品含金量，去打动高溢价客户，还是简单粗暴直接以性价比打动客户，让客户去为了自己拼杀。
第三，对于开发商而言，单身贵族的这块蛋糕已经越吃越小了。
从调查看，单身男士的有房率80%，女方有房率45%。
由于单身限购一套，因此这总人数57%的客户对于开发商来说都属于无效客群；而更严重的问题是，是否有房与收入水平显著相关，年薪越高，支付能力越强大的客群就越是饱和，剩余有房票的潜在客户，其支付能力可以承受的产品，与目前改善型当道的市场，存在巨大错配。
不过，对于开发商来说，或许可以套用美国影帝尼古拉斯·凯奇在他的经典之作《战争之王》里所说的话：已被填饱的57%客户我们并不在意，我们在意的是如何填饱那些剩下的43%的需求？
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文∣沐春风/胡博士
编辑∣二叔
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